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面对均价过六万的大深圳,海外置业的时机来了么?

楼主:中原海外 时间:2019-12-10 16:34:53

背景:去年爆涨过后,购房者和投资者未来的关注点在哪?目前国内的购房准备入门槛越来越高,是否适合进行海外资产配置?9月9日,新浪乐居直播间就此专访了中原海外地产部总监梁伟中先生。


1、  现在深圳房价均价超6万/平,比肩国外哪些大城市?

中原海外:世界各国的房价很难用每平米单价来直接对比,因为物业类型构成比例和城市形态差别太大,我们以中心城区的公寓来横向比较可能更为客观一点,用100万美金的购买力来看的话,在深圳福田、南山大概可以买到80~90平米的房子,已经可以比肩东京、柏林、圣保罗、莫斯科等世界门户和大国首都了。


2、  什么群体对海外投资置业考虑的比较多?

中原海外:以个人资产规模来分,当下还主要是高净值人士多一些,也就是个人净资产在600万人民币以上的人群,但是深圳又是个比较特殊的城市,民间资本活跃、融资渠道多,民众的投资意识又非常强,许多客户手里的流动资金不足100万元也都在考虑投资海外,所以海外投资置业在深圳有着很广阔的前景。如果以置业目的来分,传统上新移民置业占到了三成左右,最大一部分人是投资者,差不多要占到五成。


3、  海外投资置业风潮是从什么时候开始流行?

中原海外:海外投资置业其实一直都有,包括90年代,很多沿海对外型城市的商人在美国、欧洲置业移民,包括在出口型经济的带动下,国人与海外的联系更加广泛和密切,买房置业成为一部分人的刚需,然而当时对于绝大部分中国人来说,海外投资比较陌生,个人的财富积累也还尚未达到一定高度,相比遍地黄金的中国市场并不能够构成足够的吸引。然而自2011年,中国经济经历了腾飞的十年之后,下行压力开始显现,全球范围内需求优质资产以期躲避风险是国内高净值人士的共同诉求,特别是在险资出境的闸口打开之后,大批的英美商业物业被中国投资机构收购,有时甚至成为新闻头条,国人的目光也逐渐的开始留意境外资产,这个时候其实还未形成大批民间资本投资热潮。真正成为一种潮流的时候还是在2014年后,首先讲讲我们国内富人的资产配置结构,储蓄占比38%,不动产占比35%,其余资产不足三成,属于保守型,这种结构产生的原因很多,这里不展开讲,重要的是在人民币主动贬值已经成为国家层面的战略布局的背景下,国内高净值人士的资产配置的结构组成面临着极大风险,因此,正如财富杂志所讲,国内高净值人士必然选择多元化配置。那么此时,作为新兴跨境投资国,以及中国人骨子里的偏保守的性格,不动产成为了他们跨境投资的第一顺位,而且对于很多普通投资者来说,这是个积极而又稳健的资产配置策略。那么在过去的2016年的前五个月里,中国投资者的170亿美元资本涌入了跨境房地产市场,中国已经成为仅次于美国的第二大跨境投资国,那么在当前的国内经济环境下,中国投资者的投资额还将进一步扩大。


4、  目前哪几个国家比较受中国投资者的喜爱,原因?

中原海外:就住宅物业来讲,美、澳、加肯定是最大的目的地,这三个国家幅员辽阔,也是传统移民国家,对外包容度更强,房地产市场需求也是稳健的,特别是对于中国买家来说这三个国家在民间社会关系上与中国衔接的更为成熟,都有大型华人社区和华人圈层。根据美国最新公布2015-2016住宅物业海外购房报告来看,中国已经连续两年超过加拿大成为美国住宅物业最大的海外买家,购房资金超过267亿美金,加州、纽约州、德州位列前三,总计占到了50%。澳洲房产市场非常成熟和健康,入手门槛较低,自然环境一流,每年的土地供应得到严格的控制和规划,澳洲的银行为购房者提供了只还利息不还本金的贷款方式也是对投资者最大的吸引。那么就商业物业来讲,基本上不以国家来定位,主要都集中在几大世界门户城市,如伦敦、纽约、新加坡、香港、悉尼,这些城市的商业物业门槛较高,一次性投入巨大,但是在强大金融中心地位的支撑下,投资风险很低,而且也有着每年至少8%以上的稳定回报,这也是诸多保险企业愿意选择整栋收购的主要原因。其实北京、上海两个城市的商业物业回报也是不错的,但是国内的产权年限过低,加之国内经济调整尚未明朗,也是给未来的长期收益蒙上一层阴影。


5、  一般提到海外置业,主要是指投资哪种类型的产品?

中原海外:海外置业对于个人来说通常是指购买住宅物业,这类人群基数最大,一般个人净资产(去除不动产及负债)在100万以上的家庭都可以进行海外置业了,比如澳洲的别墅,首付不到30万人民币就可以撬动一套墨尔本的别墅,相比很多国内一线城市的房产,这个价格是很有竞争力的,而且最重要的是房屋下边永久产权的土地,只要城市在向前发展,土地升值的想象空间是很巨大的,因此,澳洲的别墅是中国人非常喜爱的产品之一;此外,前面提到的几大世界门户城市的公寓也是个人投资者热捧的产品,特别是一些热门学区、绝版景观地段的产品,这些产品的投资者看重的多是其现实的出租回报和未来可预见的升值空间。对于投资机构或者以公司形式的私募股权投资多选择门槛更高、回报也较高的写字楼或者酒店物业。


6、  海外投资需要具备什么样的条件,以英国、美国为例?

中原海外:除了个人资金实力外,最重要的还是心态。美国、英国物业门槛也是天差地别的,伦敦、纽约、洛杉矶等门户型城市的核心地段,个人净资产起码要在600万元以上;美国休斯敦、迈阿密,英国曼城、利物浦等地则100~200万元就可以买到相应的别墅和公寓产品。但是在投资收益方面并不能拿国内投资房产的标准去看待,比如说过去两年,深圳、上海等中国一线城市住宅价格上涨速度世界之冠,特别是深圳去年一年上涨62.5%,这在英美等发达国家是不可能的,如果去看这些国家过去30年的房价趋势图,基本上是呈现出周期性规律的,即平缓上升中间伴有高位调整的趋势,纽约平均算下来每年上涨8%左右,中间或快或慢,这是几十年下来的大趋势,其实也是房地产市场成熟的表现。海外投资者切记以国内房地产飞速发展阶段去对标英美成熟市场阶段,投资这类国家主要还是以长期持有、稳定回报、以及美元或英镑资产配置为主要目的心态去入手。

 

7、  投资深圳的性价比,与投资英国、美国相比,哪个更高?

中原海外:这个其实涉及到对深圳房地产市场的预判,深圳在经历了过去一年多的疯涨之后,目前正处于高位盘整期,那么下一轮的上涨在什么时候以及涨幅究竟有多少我不敢轻易下结论,但是有两点是要值得注意的,一是深圳房产市场,深圳房价近两年里受投机行为影响较多,大前海战略、深圳东进、深中通道、地铁规划这些故事已经消耗了不少未来的价格空间,所以在未来没有重大利好消息的情况下,加之限购政策,市场还是主要由供需来决定,因此,我判断未来深圳的房价将进入一个相对理性的上涨周期,就像前几年的北京,不过这样一来在失去房价井喷式上涨这个投资点以后,深圳出租毛回报不足2%的水平实在是缺乏投资价值;二是货币方面,这一点其实是很多普通投资者都会忽略的问题,当下人民币正处于贬值通道上,在没有房价高增长支撑的背景下,无形中又降低了资产价值。当下英国不太建议投资,脱欧以后又面临苏格兰、北爱尔兰公投,英国的经济前景扑朔迷离,而且以负面因素居多,下行趋势为主;美国最近情况比较好,特别是美元资产这个概念,美国经济经历了近3年复苏期,现如今正处于强劲上升期,购买美国物业首先可以获得一个外汇收益,这也是很多投资者最关注的点,其次,美国房产,特别是纽约公寓的租金非常高,新房70平米的公寓大约90多万美金的售价,每月租金可达4000美金,每年的毛回报基本在6%左右了。所以,综合来讲,投资还是看时机,当下的时机还是在美国,澳洲也一直都还可以。


8、  选择海外投资物业,需要注意哪几个问题?

中原海外:首先,一定要根据自身实力明确需求,不要过高期望或者过低估计市场,纯投资主要还是要看意向的物业是否是合适的入手时机,世界经济发展也是东边日出西边雨。另外,物业类型和城市类型一定要匹配,如有些城市土地稀缺但是尚在发展扩张期,选择带有土地的别墅是最理想的,如悉尼;而有些城市城市形态已经基本固定,后续以更新改造为主,那么一些学校附近、绝版景观的物业则更适合投资。此外,对于没有绿卡或者当地身份的投资客户最好还是选择新房,交易流程更为简单透明,配套设备齐全,后期不太需要繁琐的维修和打理。




 
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